Hat das Mietobjekt einen Mangel, der seine Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, ist der Mieter von der Mietzahlung befreit oder darf zumindest die Miete mindern, bis dieser so genannte Beschaffenheitsmangel behoben ist. Einen solchen Mangel hat der Bundesgerichtshof (BGH) auch darin gesehen, dass die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag Angegebenen liegt (gilt auch bei Circa-Angaben).
Dem BGH wurde am 10. November 2010 vom Landgericht Potsdam ein Fall vorgelegt, bei dem es im zugrunde liegenden Formularmietvertrag unter anderem heißt:
„Vermietet werden Räume als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 qm beträgt. Wegen möglicher Messfehler dient diese Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes, der räumliche Umfang der Sache ergibt sich vielmehr aus der Anzahl der vermieteten Räume.“
Der Mieter hatte behauptet, die Wohnung sei nur 41,63 qm groß und deshalb die Miete um 24 Prozent gemindert.
Das mit der Klage des Vermieters auf Zahlung der restlichen Miete befasste Amtsgericht hatte ein Sachverständigengutachten eingeholt, das eine tatsächliche Wohnfläche von 42,98 Quadratmetern ermittelte und deshalb dem Mieter eine Mietminderung von 21,54 Prozent zugestanden. Das Landgericht hob auf die Berufung des Vermieters hin die Entscheidung auf, ließ aber die Revision zum BGH zu.
Der BGH meint, dass zwar ein Beschaffenheitsmangel gegeben sei, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der vereinbarten Wohnfläche liege. Im vorliegenden Fall sei aber keine Vereinbarung über die Größe der Wohnfläche getroffen worden. Die Wohnungsgröße sei zwar genannt, aber zugleich ausdrücklich vereinbart worden, dass diese Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstands diene. Damit sei auch keine konkrete Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, die zur Mietminderung berechtigte.
Daran ändere auch die Tatsache nichts, dass ein Formularmietvertrag benutzt worden sei. Es gelten hier die Regeln über die allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn so auszulegen seien, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern verstanden würden. Würdige man den Gesamtinhalt der Hinweise zur Wohnungsgröße, werde deutlich, dass die Quadratmeter-Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene, was sich aus den nachfolgenden beiden Sätzen ergebe.
Die Parteien würden ausdrücklich auf die Anzahl der vermieteten Räume abstellen und nicht auf die Quadratmeter.
Gehe man daher von einem durchschnittlichen Vertragspartner auf der Mieterseite aus, würde durch den Hinweis klar, dass die Quadratmeter-Angabe nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene und auch nicht den Charakter einer Zusage hinsichtlich der Fläche enthalte.
Soweit in dem vorliegenden Rechtsstreit auch noch die Betriebskosten Gegenstand waren, spielt die Tatsache, dass die Wohnfläche um 21,54 Prozent kleiner als im Mietvertrag genannt war, allerdings eine Rolle. Wenn sich nach der Wohnflächenverordnung nur 42,98 Quadratmeter ergeben, können die Betriebskosten auch nur nach dieser tatsächlich vorhandenen Wohnfläche umgelegt werden. Insoweit war dem Mieter Recht zu geben.
Die Entscheidung des BGH ist zu begrüßen.
§ 536 Bürgerliches Gesetzbuch will dem Mieter nur dann ein Mietminderungsrecht zugestehen, wenn durch einen Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch genommen oder eingeschränkt wird. Der Vermieter weist ausdrücklich darauf hin, dass wegen möglicher Messfehler nur die Anzahl der Räume für die vertragsgemäße Beschaffenheit ausschlaggebend sein soll. Er macht keine Zusicherung zur Größe der Wohnung und damit zur Flächenbeschaffenheit.
Ein Vermieter muss sich überlegen, ob er überhaupt Quadratmeter-Angaben zur Wohnungsgröße in den Mietvertrag aufnimmt. Es genügt völlig, dass der Mietgegenstand „bestimmbar“ ist, also die vermieteten Räume nach Anzahl und Lage im Mietvertrag aufgeführt sind. Besteht der Mieter auf eine genaue Flächenangabe oder ist die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohn- und Nutzfläche für die Betriebskostenabrechnung notwendig, macht es Sinn, eine entsprechende Einschränkung, wie im vorliegenden Fall, vorzunehmen.
Sinnvoll wäre auch noch ein Zusatz dergestalt, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass der Mietzins in der vereinbarten Höhe unabhängig von der Quadratmeter-Zahl vereinbart worden ist.